数字货币:谷燕西：美国不动产通证市场基础设施通证化哪种权益？

我在这个系列的前面几篇文章中，介绍了美国房地产通证市场的基础设施。相对于两年前，此方面的基础设施已经有了很大的改进。但是在房地产通证业务的商业模式方面，此方面的进展却相对比较缓慢。在商业模式的一些基本因素方面，我认为一些主流经营思想是不合适的。譬如我在此前提出的美国房地产通证化市场过于依赖于美国的合格投资者，这导致了能够参与这项业务的用户数量过少。这是美国房地产通证化市场发展缓慢的一个主要原因。此外，我认为在通证化哪种权益方面，也同样有改进的空间。

谷燕西：美国货币监理署的政策影响的不只是美元数字货币:针对“最近美国货币监理署（OCC）发表了一份政策说明信”，谷燕西发文指出：在这份政策说明信中，OCC明确表明美国的联邦银行和储蓄机构可以参与成为INVN的节点，并使用稳定币作为支付手段。 OCC的这个政策不仅仅会决定美元数字货币的发展，同时也会对金融行业的发展带来本质上的改变。这些改变会具体发生在以下几个方面：

第一、美元CBDC在未来的几年中不会推出；

第二、会有更多的美元稳定币在市场中出现；

第三、会促进美元在更广范围内的使用；

第四、会推动加密数字金融设施的建设和推广；

第五、会促进美元以外的数字稳定币的产生和流通；

第六、给美国银行业带来更大的挑战和机会。[2021/1/8 16:42:56]

将区块链技术应用于房地产市场，主要的思路是采用区块链技术将房地产资产通证化，改进交易流程，以便实现资产的更好流通。但是具体到通证化何种权益方面，迄今为止，市场中并没有形成主流的模式。在目前的运作中，主要有两种方式。一种方式是用通证直接代表房地产的所有权。这个方式目前依然是房地产通证市场中的一种主要模式。一些此方面的网站都是采用此方式向零售用户直接进行销售。在具体运作方面，通常是就一个单体不动产资产设立一个有限合伙制公司。通过这个公司持有这个不动产，然后再以通证的形式销售这个有限合伙制公司的股权。另外一种方式是将投资房地产的私募基金的份额通证化。以通证的方式进行资金募集，然后将这个私募资金中资金投资房地产。迄今为止这两种模式的应用都存在，还没有形成一种主流的模式。

谷燕西：比特币交易最终需要满足所有合规条件，机构投资者才能直接持有:12月25日，区块链和加密数字资产研究者谷燕西发表专栏文章称，目前同比特币交易相关的一些合规交易溢价表明依然有很大的资金量有待于直接进入比特币。他表示，比特币现在还没有成为一个主流金融交易产品。所以它依然没有在所有的合规的交易场所中进行交易。而机构的大部分资金只能在这些合规的交易场所中进行交易。它们为了在自己的持仓中持有比特币，只能通过间接的方式购买比特币。这就形成了比特币交易的一个间接的合规溢价。这样的一个溢价的形成，是因为很多机构投资者无法直接持有比特币，因此它们宁愿支付高度溢价来购买比特币信托份额，从而间接持有比特币。由此可见这些投资者对比特币未来走势的判断。谷燕西在最后指出，目前比特币的交易无法满足机构投资者所需的所有的合规条件，但机构投资者显然有非常迫切的需要现在就持有比特币，因此才产生了以上的合规溢价。这样的溢价显然是不会持久的。比特币的交易最终需要满足所有合规的条件，机构投资者才能开始持有。到那个时候，市场中就不会存在着这样的溢价。这也表明比特币价格会进一步地上升。[2020/12/25 16:28:01]

在我看来。第一种模式很难做成功。每个房地产的特点都不一样。如果用通证的方式将其中的一部分权益拿出来进行流通，对投资者来说很难判断这个资产的价值和风险。而且由于单体资产的资产体量过小，因此很难实现二级市场的流通。所以这种模式在小范围内适用，但没有业务可扩展性。

谷燕西：美国SEC在消除监管方面不确定性 有助于加密数字金融更规范发展:12月23日，区块链和加密数字资产研究者谷燕西发表专栏文章称，SEC对Ripple的起诉是意料之中的。目前市场中的绝大多数的加密数字货币的设计都非常类似于证券型产品。为了规范这个市场，SEC一直在不断地强调证券的定义，也就是通常所称的Howey Test。他在文中表示，由于SEC在此方面的立场以及它不断采取的措施，美国市场中以不合规的方式产生的通证的数量已大幅减少。但是这并没有根除，市场中依然不断地出现不合规的项目。但是现在看来，SEC正在采取系统的方式来解决市场中的不合规的项目。谷燕西在文中指出，SEC采取的措施实际上是在消除在监管方面的不确定性，这有助于加密数字金融在更加规范的范围内发展。由于此前瑞波币这样的加密数字货币的属性一直没有得到监管机构的明确表态，因此市场中此方面的各种创新都有违规的风险。现在SEC明确表明它对瑞波币的立场，这就会有助于市场更加明确监管的态度，市场中此方面的不确定性因此会减小。他最后表示，从加密数字资产的发展趋势来看，此后更多的新的数字资产会是以中心化的方式产生。譬如证券型通证就是此类。而完全像比特币和以太坊这样以分布式的方式产生的通证，出现的几率就比较小。因此，比特币和以太坊就是在分布式方式产生的资产中的最有代表性的数字资产。其独特性会更加突出，其价值因此也就会提升。[2020/12/23 16:11:52]

我认为基于通证进行房地产私募基金的资金募集和运作，是一个可行的模式。对于海外的投资者来说，他们首先是关注的是可信任性，然后才是资金投资的便捷性。如果一个私募基金能够获得他们的信任，采用通证和数字货币就能方便他们投资这个私募基金。这个私募基金可以按照现有的方式进行运作，购买并持有多处不动产，并定期向基金的持有者进行分红。对于投资者来说，因为有专业的投资者管理这样的基金，他们自己就不必对每个不动产项目进行调研以制定出投资决策，投资的便捷性和效率大幅提高。对于房地产私募基金的管理者来说，由于采用通证的方式大幅降低了投资门槛，因此他们就能获得更多的可供投资的资金。另外，他们现有的运作方式的大部分都不必进行改变，只是私募基金份额的代表形式和流通方式有改变。这对他们来说就是做出最小的改变，但是却能获得非常理想的收益。

将以上的方面同股票市场的情形相比，就很容易理解。个人投资者可以自己直接投资股票，也可以挑选自己认可的股票投资基金，将自己的资金投资到这个基金，由基金管理人分析各种股票并做出投资决策。基于基金持有的股票组合的增值，基金份额自然增值。同股票相比，单体资产的资产体量过小，因此并不值得个人投资者对其进行研究，然后再做出投资决策。因此，同股票市场相比，私募基金的方式更加适合普通的投资者。

综上所述，我认为用通证来代表房地产私募基金股权，以此来进行资金募集和分红。这是一个更加可行的经营模式。

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