BIT:韩国房价大崩溃，为何泡沫？为何破裂？

韩国楼市曾是全球最热的地区之一，过去五年，韩国房价整体涨了80%，2020~2021年最大涨幅超过40%，首尔更是超过50%，房价一度达每平方米15万人民币，仅次于中国香港。然而，最近，韩国房价崩了。2021年8月随着韩国央行开始加息，房价开启了崩盘模式，首尔实际交易房价暴跌25%，部分社区更是跌了3-4成，跌幅达历史之最，成交量也暴跌超7成。这究竟是怎么回事？韩国楼市的泡沫是如何形成的？又是什么因素导致了它的破裂？

韩国淑明女子大学将建设“元宇宙”校园:10月27日消息，韩国淑明女子大学宣布将建设元宇宙校园，以在下月举办虚拟的校园节活动。该元宇宙校园将由信函银行、LG旗下电信运营商LG Uplus以及Mammo6公司协助建设。（韩国时报）[2021/10/27 21:00:53]

泡沫的形成

韩国楼市的泡沫主要有以下几个原因：

低利率政策。2016年欧债危机蔓延到韩国出口需求，韩国将基准利率由3.25%下调至1.25%，成为这轮房地产上行的起点。而2020年疫情的爆发，韩国更是将基准利率降到了0.5%。低利率刺激了住房需求和投资需求，推动了房价上涨。

动态 | 韩国政府将虚拟货币列为九大主要风险因素之一:据Money Today消息，韩国政府已开始筹备明年国际组织反金融行动特别工作组（FATF）的评估。政府将国内主要的风险因素分为九大类别，其中包括虚拟货币，因其交易追踪困难以及违法收入手段复杂。[2018/11/27]

供应不足。韩国的土地资源有限，尤其是首尔等大城市，土地稀缺性高。同时，政府对土地开发和住宅建设有严格的管制和限制，导致供应不足。供需失衡使得房价持续走高。

传贳制度。传贳是一种介于月租和所有权之间的租房方式，在传贳房租约最开始，租户需缴纳当前房产市场价值50%-80%的单一保证金，其后在整个租约期间无需支付其它租金。合约通常为2年，并可再续约两年，房东需在合约期满后退还所有押金。传贳制度使得租户可以用较低的成本住进高档住宅，而房东可以用收到的押金进行投资或购买新的房产，并以传贳方式继续出租。这样一个三赢的局面推动了传贳房价格大幅上涨。

韩国即将上线的Trebit交易所于今日开始开通提前注册账户服务:将要上线的韩国Trebit交易所于3月5日下午12点（当地时间）开通提前注册账户服务，用户可以通过Trebit交易所的主页进行注册，账户注册时只需填写电子邮件地址即可，提前注册账户的话可以参与会员注册和硬币赠送活动。所有参加此次活动的所有用户将会获得Trebit交易所中上线的一枚硬币，并且会向注册后通过推荐的用户赠与额外的硬币。[2018/3/5]

税收政策与购房限制措施。为了遏制房价上涨和炒作行为，韩国政府采取了一系列税收政策和购房限制措施，如提高资本利得税、征收综合不动产税、限制贷款额度、限制购买次数等。然而，这些措施并没有起到预期的效果，反而加剧了市场扭曲，使得房价更加高企。一方面，这些措施抑制了住房的流动性和供应，导致房源紧张；另一方面，这些措施增加了购房者的预期成本，促使他们加快购买，以免错过机会或面临更高的税负。

韩国釜山地方检察厅设立网络犯罪调查组:13日，釜山检察官办公室宣布设立网络犯罪调查组并展开运营。这是因为韩国最近甲基苯丙胺和大麻等在网上流通，韩国政府为防止犯罪者利用虚拟货币来进行交易而设立的。[2018/2/13]

泡沫的破裂

韩国楼市的泡沫破裂主要有以下几个因素：

利率上升。2021年8月起，韩国央行开始了有史以来最激进的加息措施，目前累计加息275个基点，将基准政策利率推高至3.25%，为2012年以来的最高水平。利率上升增加了购房者和租户的负担，抑制了住房需求和投资需求，引发了房价下跌。

供应增加。2022年尹锡悦上台后，宣布韩国政府将在2023至2027年问提供270万套住房，首尔在内的首都圈地区将供应158万套。供应增加使得市场供需平衡有所改善，降低了房价的上涨压力。

传贳危机。传贳制度只适合于房地产的上升周期。通过传贳制度购房的房主，必须用下一个租客的押金才能返还之前的押金。但随着房价下跌，按比例得到的新押金已不足以偿付原押金。对租客来说，一次性交付大笔资金的成本越来越高，与其如此，租客当然不会再选择传贳房。对房东来说，如果租客退租，房东拿着押金连环炒房，属于典型的“短债长投”，这种资金错配情况直接导致背负巨额房贷的房东，面临巨大还贷压力，要么选择卖房，要么选择跑路。传贳危机引发了市场恐慌和信用风险，加速了房价下跌。

出口低迷和通胀上升。韩国经济高度依赖出口，而近期全球经济复苏放缓、贸易摩擦加剧、新冠疫情反复等因素影响了韩国出口表现。同时，韩国通胀率也持续走高，2021年10月达到3.2%，创下11年新高。出口低迷和通胀上升削弱了韩国经济增长和民众购买力，影响了楼市需求。

韩国楼市的崩溃对韩国经济和金融稳定造成了严重冲击，也给政府和央行带来了巨大挑战。如何平衡通胀和增长、如何化解信用风险、如何调控楼市、如何平衡通胀和增长、如何化解信用风险、如何调控楼市、如何保护民众利益等问题都需要韩国政府和央行认真思考和应对。韩国楼市的噩梦是否结束了？还要看韩国能否有效地应对这些挑战，恢复市场信心，实现经济和社会的稳定发展。

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