区块链:谷燕西：美国房地产通证化将领先全球，成为全球首先流通交易的数字资产

目前的以比特币和以太坊为代表的加密数字货币本质上都是虚拟数字资产。它们的价值完全是市场通过交易共识的结果。这些加密数字货币本身没有任何底层资产做支持。尽管它们在全球范围内交易量非常高，并且也通过交易形成了非常高的市值，但是这些虚拟数字资产并没有对实体经济产生任何影响。

另外一个发展迅速的数字金融产品是数字货币。目前市场中流通的数字货币都是基于单一法币产生的数字稳定币。目前市场中这种类型的数字货币所基于的法币都是美元，譬如USDT,USDC，PAX，GUSD，TUSD以及即将推出的Libra数字美元稳定币。所以从数字金融产品的角度来看，目前市场中已经出现了没有同任何实体资产挂钩的加密数字货币以及基于现有法币的数字稳定币。在金融产品的数字化方面，目前尚未出现的是基于实体资产的数字化形式，或者说是通证化的资产。在目前的所有的各种资产类型当中，我认为最有可能首先通证化的实体资产是不动产。而在此方面首先实现的地区一定是美国的不动产。

谷燕西：比特币的价值基础之一就是网络效应:2月2日消息，据Glassnode链上分析数据表明，比特币交易钱包中存储的供应量处于近2年半以来的最低水平。对此，美国力研咨询公司创始人谷燕西表示，比特币的价值基础之一就是网络效应。比特币网络1月份的交易量创新高，由此表明比特币价值的继续上涨趋势。[2021/2/2 18:41:48]

首先，在市场需求方面，美国的房地产同全球其它任何地方的房地产一样，其交易流通是非常不方便的。对于普通的投资者来说，他们无法直接参与拥有一个商业地产的部分所有权，也无法直接参与商业地产的交易。即使一个不动产交易流通时，其交易流程也是非常繁琐，交易流程的完成需要几天或者数周的时间。由于交易流通不方便，因此大量的资金锁定在不动产当中，此方面的资金的使用效率非常低。不动产这个资产类型的情况同公司股权这个资产类型形成鲜明的对比。公司股权有非常强的流动性，而且普通投资者都能参与到公司股权的交易当中。

谷燕西：预期美国加密数字金融市场会有更快的发展:11月11日，区块链和加密数字资产研究者谷燕西发表专栏文章称，新当选的美国总统拜登计划邀请Gary Gensler担任他的监管美国金融市场的顾问。如果是这样的话，那么美国的加密数字金融市场预期会有更快的发展。Gary Gensler对区块链和加密数字货币持有非常客观的态度。[2020/11/11 12:15:55]

房地产中的资金之无法进行便捷流通的一个主要的原因是目前技术手段的支持的薄弱性。基于中心化计算系统的证券交易市场只能支持股票这样的资产类型。而不动产的特点是单个体量小，能够细分的资产单元的数量少，因此能够持有这个资产的投资者的数量少，二级市场中对单个体量的交易资产的需求就小。而这样的特点是中心化的交易系统所不善于支持的，提供此方面的交易服务功能的成本过高。

谷燕西：美国房地产通证化将成为全球首先流通交易的数字资产:9月28日，区块链和加密数字资产研究者谷燕西发表专栏文章称，在金融产品的数字化方面，目前尚未出现的是基于实体资产的数字化形式，或者说是通证化的资产。在目前的所有的各种资产类型当中，最有可能首先通证化的实体资产是不动产。而在此方面首先实现的地区一定是美国的不动产。区块链技术为不动产的交易流通提供了技术上的可能性。在合规方面，美国市场中房地产的流通需要按照另类资产的方式进行。在技术系统支持方面，经过两年的发展，底层的技术基础设施的服务已有大改善，同时市场认知度也有了很大的改善。房地产通证化的产品提供方和市场需求方又开始努力来开展业务。总体而言，从技术发展，合规要求和市场需求这些维度来看，美国的房地产会是首先进行通证化，并且在全球范围内发展起来的数字金融产品。同世界上其它地区相比，美国市场显然正在处在发展的领先状态。[2020/9/28]

区块链技术的出现正在从根本上改变现有的证券市场。此方面一个重要的改变是能够将资产做成细小的交易单元。由于数字资产生命周期中的很多工作都可以通过区块链技术来完成，因此此方面的成本大幅降低。更多的资产类型就能通过这种方式进行交易流通。对于不动产来说，一个体量在数百万美元的单体不动产的权益就可以通过这种方式，做成标准的小的交易单元在二级市场中进行交易流通。

谷燕西：美国SEC或因监管及市场影响起诉Uniswap:区块链和加密数字资产研究者谷燕西发表专栏文章称，Uniswap项目方最近发行了代币UNI。鉴于这个代币的性质，发行方式，发行对象，以及UNI的美国持有用户不少于2000人，他认为它很有可能成为SEC起诉的对象。谷燕西在文章中表示，按照美国对证券产品定义的几个维度，如果持有者是未来盈利为预期，并且是通过一个普通企业的努力而达到这个产品的升值，那么这个产品就应该被定义为证券，其运作方式也应该按照证券的监管条例来运行。如果UNI被认为是证券，那么它此后的相关的一系列运作都是不符合证券法的要求的。除了以上按照证券定义来分析UNI属性之外，UNI的其它特点也使得它更像一个证券。另外，UNI已经在在多个中心化撮合交易平台进行交易，其交易方式同股票一样。他在文章中提到，SEC是否起诉一个项目的一个重要考虑是这个项目对美国证券市场的影响。UNI现在已经发行流通到美国市场，已经在中心化的交易平台进行交易。如果SEC不采取措施禁止UNI的流通，那么此后就会有更多的类似UNI的数字通证在美国市场中流通。另外，由于这样的数字通证的产生和流向市场的速度非常快，所以如果SEC不很快采取行动，那么它在此方面的监管以后就很难见效。[2020/9/25]

区块链技术为不动产的交易流通提供了技术上的可能性。2018年以来，世界上的一些地区开始采用这种方式将不动产通证化进行交易流通。此方面努力面临的最大障碍是监管条例的限制以及相应的市场基础设施的不够完善。所以迄今为止，在全球各地此方面的进展都非常缓慢。但是在这个领域，美国市场正在处在领先的发展阶段，所以很有可能美国房地产的通证化会远远领先于全球其它地区。

在合规方面，美国市场中房地产的流通需要按照另类资产的方式进行。这就是我们通常所知的RegD和RegS的方式。按照这个条例，美国市场中的房地产可以进行通证化，然后向美国的合格投资者和海外的投资者进行资金募集。美国市场中的ATS系统可以为这些通证提供交易服务。美国市场中的transferagent可以提供实体资产同数字通证化资产之间的一一对应。最近SEC新颁布的一个noactionletter同意ATS进一步简化数字资产的结算方式,因此这会进一步有利于这个方面的市场基础设施服务的发展。

在技术系统支持方面，在2018年时，市场中就开始出现提供相应服务的技术平台，譬如用于资产通证生成的通证产生平台以及向投资者进行资金募集的众筹平台，当然还有提供交易服务的通证交易平台。但是在2018年时，由于刚刚开始，所以相关服务成本高，提供的服务也并不完备，再加上商业经营方面的流程不完善以及市场认知度低，所以在2018年时，此方面的发展并没有发展起来。

经过两年的发展，底层的技术基础设施的服务已经有了非常大的改善，同时市场认知度也有了很大的改善。尽管相应的监管条例没有改变，但是市场中此方面的发展又开始出现强劲的发展势头。房地产通证化的产品提供方和市场需求方又开始更多的努力来开展这个业务。

在房地产的数字化产品生成方面，市场中更多的房地产以这种方式在合规的前提下进行融资。其中的一些资产能够产生10%以上的年度回报，而且投资的门槛大幅降低，譬如几万美元就可以参与这样的产品的购买。这样的一个资产类型，对很多投资者来说就具有吸引力，而且更关键的是他们能够参与。

在这个资产类型的购买方方面，其主要的购买者不会是美国的投资者，而会是美国海外的投资者。因为按照RegD，美国的投资者必须是合格投资者。这样美国的投资者群体非常小。但是按照RegS,美国海外投资者就没有此方面的限制。而对于美国海外投资者来说，拥有美国的房地产，并能获得持续稳定的收益，这是非常具有吸引力的。美国房地产的数字通证化项目的发行方对此有着非常清楚的认识，他们也将正在将营销的重点侧重于美国海外用户。

在此之前，美国海外用户投资美国房地产，除了常规的交易方式之外，还有一种方式就是投资移民项目，就是通过EB5来投资美国房地产。但是参与的最低门槛是50万美元。再加上其它方面的成本，投资的门槛依然较高。现在采用通证化的方式，美国的海外投资者参与这项业务的门槛只是几万美元。另外由于ATS系统提供这类通证的二级市场交易，因此这种资产类型的流动性也比以前大幅改进。这些因素都是对海外用户非常具有吸引力的。

总之，从技术发展，合规要求和市场需求这些维度来看，美国的房地产会是首先进行通证化，并且在全球范围内发展起来的数字金融产品。同世界上其它地区相比，美国市场显然正在处在发展的领先状态。

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